Selon le récent baromètre des notaires, l’année 2017 vient d’enregistrer un nouveau record de transactions immobilières après une année 2016 qui avait déjà battus tous les records. A Bruxelles, le marché est resté plus calme, le prix moyen des maisons ayant même baissé de 2,5% par rapport à 2016 (le prix des appartements a pour sa part augmenté de 3,2%). Le bon moment pour investir dans l’immobilier ? Sans doute. Mais à côté des maisons et appartements, il existe d’autre opportunités d’investissements. Nous vous livrons quelques idées en vrac…
Le Belge plus actif que jamais sur le marché immobilier
Jamais les Belges n’avaient eu une telle brique dans le ventre : en 2017, ils ont à nouveau battu le record de transactions immobilières, les notaires enregistrant une hausse de 0,8% au niveau national. Seule Bruxelles a enregistré un léger recul
(-0,2%) à tempérer par une hausse de 8,5% en 2016! C’est en mars, octobre et novembre que l’activité a été la plus intense.
Renaud Gregoire, porte-paroles de notaire.be, explique cet engouement au travers de plusieurs facteurs: “Le nombre record de transactions immobilières a certainement un lien avec l’optimisme croissant des Belges: le nombre de nouveaux emplois est en augmentation, le nombre de néo-entrepreneurs continue à grimper, les entreprises existantes investissent massivement. Selon les derniers chiffres du Bureau national de la sécurité sociale, il ressort que la croissance de l’emploi est la plus forte auprès des 50+, un groupe également de plus en plus actif sur le marché immobilier. Les faibles taux d'intérêt restent également un facteur important au cours de cette dernière année". Ajoutons que le faible rendement de l’épargne encourage plutôt les aînés à utiliser leurs réserves pour aider leurs enfants à devenir propriétaires.
Le prix de l’immobilier à Bruxelles
Après une hausse spectaculaire en 2016, le marché Bruxellois s’est légèrement tassé. Si l’on enregistre un nombre quasi équivalent de transactions sur les 2 années, il n’en va pas de même du prix des biens achetés à Bruxelles. La valeur moyenne des maisons d’habitation a ainsi chuté de 2,5%, passant de 440.504 euros à 429.689 euros. Si l’on se réfère à une période de 5 ans (2013-2017), ce prix moyen a cependant progressé de 3,8%.
Les appartements, par contre, ont eu le vent en poupe à Bruxelles : leur prix moyen est en effet passé de 227.385 euros à 234.736 euros (+3,2%). Le marché de l’immobilier continue donc à bien se porter dans la capitale. Et déjà, de nouvelles idées d’investissement voient le jour.
A noter que si à l’échelle nationale environ 70% des transactions concernent des maisons d’habitation, à Bruxelles c’est exactement l’inverse: 70% du marché est représenté par la vente d’appartements. Une tendance qui s’explique notamment par le prix moyen élevé des maisons à Bruxelles (60% plus élevé qu’en Flandre et 134% plus élevé qu’en Wallonie !).
Bruxelles, terre d’opportunités immobilières
Après 10 ans de relative stabilité des prix de l’immobilier, ceux-ci se contentant de suivre le taux d’inflation, un panel de 18 experts immobiliers réunis par L’Echo/Mon Argent pour son dossier immobilier a estimé que les prix devraient continuer à augmenter dans les prochaines années. Si l’on ajoute à cela la forte demande locative à Bruxelles, l’immobilier pourrait constituer un placement intéressant pour les investisseurs. Attention toutefois à deux facteurs importants : la possibilité d’une hausse des taux et l’inconnue sur les modalités de taxation des revenus immobiliers par le gouvernement dans le futur.
Mais dénicher la bonne affaire, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison d’habitation, devient de plus en plus compliqué. Et tout le monde n’a pas la capacité financière d’acheter un bien à Bruxelles, où le prix moyen reste bien plus élevé qu’ailleurs.
C’était sans compter sur les nouvelle formes d’investissement immobilier. Comme toute grande ville, Bruxelles connaît des problème de surpopulation, de mobilité et de vieillissement de sa population. Il s’agit également d’une ville étudiante, comptant plusieurs universités et hautes écoles. Autant de créneaux qui ont donné des idées aux investisseurs. "Sur le terrain on constate une demande pour des produits immobiliers offrant à la fois un revenu garanti et une plus-value potentielle, moins évidents sur un appartement", confirme Renaud Grégoire. "L'immobilier continue à être un investissement à la mode, notamment sous de nombreuses formes relativement nouvelles telles que les chambres d'hôtel, les box de garage et les kots d'étudiants. Le marché immobilier lié à la santé était également en nette progression, à l'image des appartements-services et des habitations kangourous."
Les kots étudiants en augmentation
Avec plus de 105.000 étudiants inscrits dans le supérieur, Bruxelles est la principale ville étudiante de Belgique. Une population estudiantine sans cesse croissante en proie au même problème que beaucoup de Bruxellois : trouver un logement. On peut donc attendre une forte demande locative pour ce type de biens. Considérés comme investissement immobilier (on ne parle pas ici d’un kot que vous aménagez dans votre grenier ou votre cave), les kots étudiants offrent une alternative intéressante en ce sens que leur prix reste relativement accessible (100.000 à 150.000 euros), qu’ils constituent un bien immobilier à part entière susceptible d’hypothèque et qu’il s’agit de biens assez simples à gérer. Il faut toutefois être conscient que si vous gérez vous-même la location de votre bien, la rotation de ce type de logement est très importante (en général un locataire par an). Si en revanche votre kot est géré dans un fonds ou une organisation, il faudra rester attentif à la qualité de gestion pour ne pas laisser votre bien se déprécier sur le long terme (ce qui mettrait votre rentabilité en péril).
Vous rouliez ? Et bien parquez-vous maintenant!
Bruxelles compte en moyenne un emplacement de stationnement en voirie pour 5 véhicules. Inutile de préciser que les places de parking y sont chères. Une information qui n’a pas échappé aux investisseurs immobiliers! Aujourd’hui, un garage à Bruxelles vaut de l’or. Au propre comme au figuré. L’avantage d’en faire un placement mmobilier, c’est que leur gestion est on ne peut plus simple, que la demande est forte et que le prix d’accès reste assez bas pour un bien immobilier (autour de 25.000 euros en moyenne à Bruxelles). Il faut toutefois garder à l’esprit que le succès de ce genre de biens a fait flamber les prix ces dernières années et que le rendement locatif reste lié à une occupation permanente.
Bruxelles, ma vieille
A Bruxelles, 35% de la population est âgée de plus de 45 ans. Les investissements de confort liés à la santé, et en particulier les résidences-services, connaissent un véritable engouement. Au total, on dénombre pas moins de 31 résidences-services dans la capitale (1.692 lits), pour 156 maisons de repos et de soins, la majorité d’entre elles appartenant au secteur privé. L’ensemble totalise plus de 18.000 lits. L’avantage, en plus du placement immobilier et d’une demande importante, c’est que le bien peut être utilisé par son propriétaire pour y passer ses vieux jours. Attention toutefois au vide locatif qui peut fortement impacter votre rendement (il y a de plus en plus de projets de résidences-santé à Bruxelles, ce qui pourrait occasionner une baisse de la demande), ainsi qu’aux problèmes de gestion à long terme : la valeur de votre bien est en effet directement liée à la faculté de son exploitant à l’entretenir correctement.
Intéressé(e) par un investissement immobilier alternatif?
Il existe de nombreuses façons d’envisager l’investissement immobilier dans la capitale. Si ce type de placement vous intéresse, parlez-en avec nos experts de KBC Brussels Live: ils connaissent Bruxelles comme leur poche!
