Ben je ondernemer en wil je onroerend goed aankopen? Dan kun je vastgoed kopen met je vennootschap of als particulier, maar ook als privépersoon samen met je vennootschap. Er bestaan verschillende methodes.
Snel naar meer info over
Vraag je je af welke optie voor jou de beste is? Dat hangt af van je situatie en hoe je het pand wilt gaan gebruiken. Alle plus- en minpunten afwegen is geen sinecure. Laat je vastgoedplannen daarom zeker optimaliseren door iemand die expert is in de materie.
Bij een gesplitste aankoop koop je als ondernemer vastgoed, gedeeltelijk via je vennootschap. De natuurlijke persoon verwerft de ‘blote eigendom’ en de vennootschap het ’vruchtgebruik’ van het onroerend goed.
Als fysieke persoon koop je alleen de blote eigendom van het pand. Je bent wel eigenaar maar je mag het pand tijdens de duur van het vruchtgebruik niet gebruiken.
Je vennootschap koopt het vruchtgebruik, en verwerft op die manier immers het gebruiks- en genotsrecht. De aanschaffingsprijs kan ze afschrijven, ze betaalt hierop dus geen vennootschapsbelasting.
Als vruchtgebruiker mag ze het pand zelf gebruiken (waardoor ze geen huur hoeft te betalen) of verhuren (en de huurinkomsten ervan opstrijken), en dat voor maximum 30 jaar. Die investering moet wel kaderen binnen het vennootschapsbelang.
Er bestaan verschillende methodes om de waarde van het vruchtgebruik te berekenen. Vroeger werd de formule Ruysseveldt-Janssens veel gebruikt. Sinds 2017 hanteert de fiscus een eigen methode met een aantal parameters, waaronder de looptijd van het vruchtgebruik, de netto huurwaarde van het pand, de verwachte inflatie ...
Tijdens de looptijd van het vruchtgebruik via gesplitste aankoop beheert de vruchtgebruiker het pand als een goede huisvader. De vruchtgebruiker heeft rechten, maar ook plichten. Zo betaalt de vruchtgebruiker de lasten die verbonden zijn aan het genotsrecht (zoals de onroerende voorheffing, verzekeringspremies, enz.) en de normale herstellingswerken.
De 'grove herstellingen' blijven ten laste van de blote eigenaar. Denk maar aan renovatiewerken, zoals de vernieuwing van een dak, de centrale verwarming of elektriciteit.
Op het einde van de termijn dooft het vruchtgebruik uit. De blote eigenaar (meestal de bedrijfsleider) wordt dan de volle eigenaar van het onroerend goed en dit in principe zonder fiscale repercussies.
Aandachtspunten bij een gesplitste aankoop
Het vruchtgebruik moet op voorhand correct ingeschat worden. Ook een juiste verdeelsleutel van (latere) kosten en werken is cruciaal, zowel in het belang van de vennootschap als uit fiscaal oogpunt.
De fiscus richt zijn vizier vooral op vruchtgebruiksstructuren met private woningen die gratis ter beschikking gesteld worden van bedrijfsleiders. Je moet dus goed analyseren als en hoe dit in het totale verloningspakket van de bedrijfsleider past.
‘Onverdeeldheid’ houdt in dat het eigendomsrecht verdeeld wordt. Een eigendom of ander recht is dan in handen van meerdere personen. Een natuurlijke persoon en een vennootschap kopen bijvoorbeeld elk een onverdeeld deel van dezelfde eigendom.
De rechten en plichten staan in verhouding tot het aandeel van elke partij in de mede-eigendom. Als de vennootschap het grootste gedeelte verwerft, dan draagt ze ook de grootste lasten.
Het voordeel van een aankoop met twee partijen is dat de partijen later meestal onder elkaar uit onverdeeldheid kunnen treden tegen een verlaagde registratiebelasting van 2,5%.
Let wel: als de partijen uit onverdeeldheid treden, wordt er een meerwaarde gerealiseerd die belastbaar is. De meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de verkoopwaarde (of -prijs) en de boekhoudkundige restwaarde (als die gelijk is aan de fiscale nettowaarde).
Stel dat de vennootschap na 25 jaar haar deel verkoopt aan de bedrijfsleider, dan zal ze een meerwaarde boeken. De bedrijfsleider zal bij de aankoop inderdaad meestal weinig registratiebelasting betalen. Maar de vennootschap zal belast worden op de meerwaarde.
Die meerwaardebelasting kan eventueel gespreid worden, maar enkel onder bepaalde voorwaarden.
In dit geval koop jij als natuurlijke persoon de grond, en geef je aan je vennootschap het recht om op die grond ‘opstallen’ te bouwen: 1 of meerdere gebouw(en) op de grond. Jij als privé grondeigenaar bent dan de ‘opstalgever’. Je vennootschap, als eigenaar van de gebouwen, de ‘opstalhouder’.
De bedoeling hiervan is het ‘recht van natrekking’ uit te stellen tot op het einde van de overeenkomst. Volgens dat recht is de grondeigenaar normaal gezien ook automatisch de eigenaar van de gebouwen op zijn grond.
Als de vennootschap-opstalhouder tijdens het recht van opstal een gebouw opricht, wordt ze de volle eigenaar van het gebouw. Ze kan dit afschrijven, de btw aftrekken als ze het gebouw voor haar eigen btw-activiteiten gebruikt, de eventuele inkomsten innen, enz.
Nadat het recht van opstal is afgelopen, wordt de grondeigenaar-opstalgever, door ‘natrekking’, ook eigenaar van het gebouw.
Op dat moment is er fiscaal gezien een verschuiving van waarde van de vennootschap naar de privépersoon. De fiscus gaat er dan van uit de privépersoon voor het gebouw een prijs betaalt, met name de waarde op het moment van de overdracht.
Het is moeilijk te voorspellen wat die waarde zal zijn, en wat de fiscale impact ervan zal zijn. Als de privépersoon voldoende betaalt, is er geen probleem. Maar als je te weinig betaalt, dan kan de fiscus dat interpreteren als een voordeel. Als je eveneens de bedrijfsleider bent van de vennootschap (wat meestal zo is), dan wordt dat als een voordeel van alle aard beschouwd. En dat wordt fiscaal gelijkgesteld met bezoldigingen.
In de praktijk is deze constructie vooral interessant voor gebouwen
die op termijn minder waarde hebben, zoals serres of stallen. De
meerwaarde wordt gecreëerd op de grond, en die blijft in de
privé.
Samengevat
Samen investeren in onroerend goed kan op allerlei manieren. Welke is de beste? Dat hangt af van jouw persoonlijke situatie en doelstellingen. Wil je de huur als privépersoon ontvangen? Wil je gratis wonen in een huis van de vennootschap en belast worden met voordelen alle aard? Of wil je het onroerend goed doorgeven aan de volgende generatie?
Er komen veel afwegingen en keuzes bij de aankoop kijken. Elke optie heeft andere voor- en nadelen. Je keuze beïnvloedt onder andere de kosten bij aankoop, de belasting op je huurinkomsten, en je successieplanning.
Ons fiscaal advies helpt je om de specifieke kosten en baten van elke constructie in kaart te brengen. Zo weet je wat voor jou de rendabelste optie is.
Gepubliceerd op 25/03/2019