Comment aider votre (petit-)enfant à acquérir sa propre habitation?
Acquérir sa propre habitation n'est pas une sinécure quand les prix de l'immobilier s'envolent. Comment apporter un soutien à votre (petit-)enfant dans l'achat d'une première habitation? Faut-il opter pour une donation ou un prêt?
Donation
Si vous souhaitez donner de l'argent, vous pouvez le faire de deux manières:
- Au moyen d'un don bancaire (pacte adjoint)
Vous transférez le montant de votre compte vers le compte du bénéficiaire. Afin de prouver qu'il s'agit bien d'une donation et pour en déterminer les conditions, il est préférable d'établir un document justificatif. C'est ce que l'on appelle un pacte adjoint. Aucun droits de donation ou de succession n'est dû, à condition que vous viviez encore trois ans après la donation. Si vous décédez dans les trois ans, le bénéficiaire paie des droits de succession (élevés). Si vous enregistrez le pacte adjoint, vous payez des droits de donation, mais aucun droit de succession n'est dû par la suite.
- Au moyen d'un acte notarié
Vous payez toujours des droits de donation et pas de droits de succession.
Le tarif d'une donation mobilière, comme le don d'argent, reste le même quel que soit le montant de la donation, mais il dépend de la personne qui bénéficie de la donation. Ce tarif diffère selon les Régions.
- En Région flamande et en Région de Bruxelles-Capitale
- En ligne directe et entre partenaires: 3%.
- Dans tous les autres cas: 7%.
- En Région wallonne
- En ligne directe et entre partenaires: 3,3%.
- Dans tous les autres cas: 5,5%.
Vous pouvez assortir une donation d'un certain nombre de conditions et de modalités:
- Clause de retour: si le bénéficiaire décède avant vous, la donation vous revient sans que vous ne deviez payer des droits de succession.
Si l'argent est investi dans un bien immobilier, il n'est pas souhaitable de devenir copropriétaire de l'habitation (familiale). Une créance sur la succession vous permet de récupérer le montant de la donation. - Clause d'exclusion: le bénéficiaire ne peut pas affecter la donation au patrimoine commun. De cette façon, en cas de divorce du bénéficiaire, vous évitez que la moitié de votre donation aille à l'ex-partenaire.
Prêt
Si vous ne voulez pas donner l'argent de façon définitive et irrévocable à votre (petit-)enfant, vous pouvez aussi le lui prêter. Si vous prêtez de l'argent, il est préférable de le mettre par écrit pour éviter tout malentendu et toute discussion à l'avenir.
Dans le contrat de prêt, vous déterminez les conditions du prêt, telles que les modalités de remboursement et le montant des intérêts.
Si le bénéficiaire décède avant vous, vous avez une créance sur sa succession pour le solde du prêt.
Il se peut aussi que vous souhaitiez par la suite procéder à une remise de dette sur le prêt. Dans ce cas, ceci est considéré comme une donation, à laquelle vous pouvez également associer des modalités.
Pour la remise de dette, vous disposez des mêmes options que pour la donation. Si vous venez à décéder sans que le prêt ait fait l'objet d'une remise de dette, le solde restant tombe dans votre succession et est soumis aux droits de succession.
Achat d'une habitation avec le partenaire
Si votre (petit-)enfant achète une maison avec son partenaire, il est recommandé de prendre des dispositions préalables au cas où la relation serait rompue.
- Si la personne à qui vous faites une donation est mariée, la donation continue d'appartenir au patrimoine propre. Excepté dans le cas du régime de la communauté universelle des biens, sauf stipulation contraire dans l'acte de donation. En général, une clause d'exclusion est intégrée dans l'acte de donation comme protection supplémentaire (voir ci-dessus). L'acte d'achat peut, dans certains cas, inclure une déclaration de remploi. De cette façon, il est bien stipulé qu'une partie de l'habitation est et restera "propre".
- Un bien immobilier peut également être acheté en "parts inégales" avec des fonds propres. Dans ce cas, les partenaires ne deviennent pas chacun propriétaire pour moitié.
Acheter vous-même un bien immobilier et ensuite le donner?
Si vous achetez un bien pour ensuite le donner, vous serez généralement en plus mauvaise posture vis-à-vis du fisc. Vous payerez non seulement les droits d'enregistrement normaux ou la TVA ordinaire, mais aussi les droits de donation (progressifs) sur l'immobilier.
En revanche, votre (petit-) bénéficiera généralement de droits d'enregistrement réduits ou d'un taux de TVA réduit.
Toutefois, si vous souhaitez vivre vous-même dans la maison pendant quelques années et la donner ensuite, il est préférable d'acheter la maison vous-même. Dans certains cas, vous bénéficiez aussi de droits d'enregistrement réduits ou d'un taux de TVA réduit. Plus tard, vous pourrez toujours décider de faire un donation.
Si vous souhaitez soutenir quelqu'un dans l'achat d'un bien immobilier, parlez-en d'abord à votre conseiller en patrimoine ou à votre notaire. Ainsi, vous serez sûr de faire le bon choix.