Als we de notarissen mogen geloven, was 2023 geen gewoon vastgoedjaar! Dat blijkt ook uit hun laatste barometer, die midden januari 2024 werd gepubliceerd. Na een lichte terugval van het aantal transacties en een stabilisering van de prijzen in 2022 liet de verkoop van vastgoed in 2023 op nationaal niveau een recorddaling van 15% optekenen, d.w.z. 38.000 minder verkooptransacties. De prijzen hielden evenwel goed stand en Brussel blijft de duurste regio van het land, ondanks een lichte daling. Als belangrijkste redenen worden de stijgende rente en de economische situatie genoemd. Maar ook, in mindere mate, de verplichting in Vlaanderen om de eigendommen met de laagste EPB-score te renoveren. We geven je een stand van zaken.

Door de daling van de vastgoedtransacties met 15% over heel België (- 12,4% in Brussel), zijn ook de verkoopprijzen van vastgoed gedaald van 248.000 in 2022 tot 210.000 euro in 2023. De stijgende hypotheekrente heeft er ongetwijfeld iets mee te maken, maar zeker ook de economische situatie en de renovatieplicht in Vlaanderen wanneer je een woning koopt met een EPB lager dan D. Die maatregel heeft veel mensen afgeschrikt, gezien de alsmaar stijgende kosten van renovatiematerialen. In heel het land hebben de transacties voornamelijk betrekking op huizen (72,5% van de verkopen), maar in Brussel is de trend omgekeerd en gaat het bij 65% van de transacties om appartementen.

Ondanks deze duidelijke vertraging hielden de huizenprijzen relatief goed stand. Ze bleven stabiel op nationaal niveau en daalden met 2,4% in Brussel. Toch zijn de prijzen in de hoofdstad veruit de hoogste van het land. Terwijl de gemiddelde prijs van een huis in België in 2023 322.780 euro bedroeg (+ 1,1%), bleef die in Brussel beduidend hoger, namelijk 562.489 euro (tegenover 576.576 euro in 2022).

De gemiddelde prijs van een appartement in België bedroeg 264.792 euro (+ 1,6%), terwijl er in Brussel een lichte daling was van 0,3% tot 280.520 euro. De gemiddelde prijs van appartementen lijkt zich overigens gelijk te trekken: de verschillen tussen de regio's zijn niet meer zo groot. De prijs voor een appartement met drie slaapkamers blijft daarentegen veel hoger dan gemiddeld, vooral in Brussel, waar de gemiddelde prijs van een dergelijk appartement oploopt tot 431.636 euro (+ 7,3%).

Als we kijken naar de huizenprijzen per gemeente, stoot Elsene Sint-Pieters-Woluwe van de troon als duurste gemeente van de hoofdstad (en zelfs van het land), met een gemiddelde prijs van 772.089 euro. Sint-Jans-Molenbeek staat op de laatste plaats met een gemiddelde prijs van 356.897 euro.

Voor meer gedetailleerde informatie over de vastgoedprijzen in België verwijzen we naar de Notarisbarometer.

Volgens de federatie van vastgoedmakelaars (Federia) bleven de huurprijzen stijgen in 2023, met een gemiddelde huurprijs in Brussel van 1.188 euro in de eerste helft van het jaar (+ 3,3%). Die stijging zal wellicht aanhouden en zelfs versnellen, als gevolg van de inflatie.

Meer dan 90% van de huurwoningen in Brussel zijn appartementen, en daarbij blijven de prijsverschillen tussen het noorden en het zuiden van het gewest groot. Zo kan het verschil tussen de gemeenten oplopen tot 500 euro, waarbij Sint-Pieters-Woluwe de duurste gemeente blijft (1.371 euro per maand voor een appartement) en Jette de minst dure (879 euro).

Nieuw is dat huurders in Brussel sinds 6 januari 2024 een voorkeursrecht hebben wanneer hun huurwoning wordt verkocht. Dat betekent dat de eigenaar voortaan verplicht is om de woning eerst aan de huurder aan te bieden, die vrij beslist of hij al dan niet gebruik wil maken van dit voorkeursrecht.

Er zijn verschillende mogelijkheden voor kandidaat-kopers: een onderhandse verkoop, openbare verkoop of online verkoop.

Bij een onderhandse verkoop bereiken de verkoper en de koper overeenstemming over een goed en de verkoopprijs ervan (wat de verkoop definitief maakt) en ondertekenen ze een voorlopige koopovereenkomst die zal leiden tot de notariële akte, voorafgegaan door de nodige opzoekingen. Naast de verkoopprijs moet je rekening houden met de registratierechten, die in Brussel 12,5% bedragen, en met het ereloon van de notaris en de administratiekosten, in totaal zo'n 14 tot 15%.

De openbare verkoop en de online verkoop (www.biddit.be) zijn veilingen onder toezicht van een notaris. Als de verkoper het aanvaardt, wint het hoogste bod. Ook hier moet bij de verkoopprijs een kostenforfait van ongeveer 14-15% worden opgeteld. Deze verkoopvormen zijn niet alleen veilig en zonder verrassingen, maar hebben ook het voordeel dat ze eenvoudiger en sneller verlopen (bij een online verkoop kun je na enkele weken al eigenaar zijn).

Onthoud wel altijd dat je je, ongeacht de gekozen aankoopformule, met de ondertekening van een voorlopige koopovereenkomst of de plaatsing van een bod definitief bindt ten aanzien van de verkoper. Voordat je je in het avontuur stort, ga je dus het best na wat je terugbetalingscapaciteit is.

Met de online simulatietool van KBC Brussels weet je in 15 minuten of je project haalbaar is:

In Brussel zijn er verschillende premies beschikbaar om je te helpen je vastgoedplannen te realiseren. Elke premie is afhankelijk van je situatie en de aard van je project. We sommen de voornaamste even voor je op:

In Brussel heb je onder bepaalde voorwaarden recht op een belastingvrijstelling op de eerste schijf van de prijs van je woning. Dat bedrag werd met ingang op 1 april 2023 verhoogd van 175 000 naar 200 000 euro. Dit betekent dat je op die schijf de 12,5% registratiebelasting niet hoeft te betalen, oftewel een besparing van 25 000 euro. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet het onroerend goed in Brussel gelegen zijn, moet je het gedurende 5 jaar hoofdzakelijk als particulier bewonen, mag je geen ander onroerend goed bezitten en mag de prijs niet hoger zijn dan 600 000 euro (tot nu toe was dat 500 000 euro).

Meer weten: Abattement - fiscaliteit.brussels

Afhankelijk van je inkomen en de ligging van de woning kunnen deze premies variëren van 30 tot 70% van het bedrag van de renovaties. Je moet de premie aanvragen vóór aanvang van de werken.

Als je renovatie betrekking heeft op een verbetering van de energieprestatie van het gebouw (isolatie, vervanging verwarmingsketel, enz.), kun je een premie krijgen die tot 70% van je kosten dekt. In tegenstelling tot de renovatiepremie kun je deze premie tot 12 maanden na de werken aanvragen.

Een speciale premie voor de verfraaiing van je gevel dekt 30 tot 80% van je kosten, afhankelijk van je inkomen en de ligging van de woning.

Sinds maart 2022 hebben de energie-, renovatie- en gevelverfraaiingspremies een aantal wijzigingen ondergaan en zijn ze samengebracht in één systeem: de Renolution-premies, die je kunt aanvragen via IRISbox, het digitale loket van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Een belangrijke nieuwigheid in dat systeem is dat alle premies moeten worden aangevraagd nadat de werken zijn uitgevoerd, d.w.z. nadat de laatste in aanmerking komende factuur is ontvangen en betaald. Je vraag alle premies dus aan via één systeem nadat de werken voltooid zijn.

Meer informatie op de Renolution website.
 

Sinds 1 januari 2024 is er een nieuw, definitief btw-stelsel van kracht voor heel België.

Het verlaagde btw-tarief van 6% is voortaan alleen nog van toepassing op bouwwerken die betrekking hebben op de afbraak van een gebouw en de wederopbouw (oprichting) van een woning op hetzelfde perceel, bestemd voor de eigen huisvesting van de bouwheer of voor sociale verhuur. De "sociale voorwaarden" van de tijdelijke regeling (waaraan naargelang het geval moet worden voldaan gedurende vijf of vijftien jaar) om in aanmerking te komen voor het verlaagde btw-tarief (enige en eigen woning van de bouwheer, met een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2, domicilievereiste of bestemd voor sociale verhuur), blijven van toepassing in de definitieve regeling.

Meer weten: nieuwe-maatregel-afbraak-wederopbouw